Concessione edilizia
Uno degli aspetti più rilevanti in materia di costruzioni sono i permessi e tra questi la concessione edilizia è il progenitore di tutti. Anche se da tempo è stata sostituita dal cosiddetto permesso per costruire (in tutte le regioni, eccetto la Valle d’Aosta), molti mantengono ancora il vecchio termine per indicare la licenza che permette di modificare un territorio costruendo qualcosa di nuovo.
Conoscere il suo funzionamento, come si ottiene e quali sono le implicazioni è alla base di qualunque progetto realizzativo. La concessione è necessaria per allestire immobili nuovi, per interventi di ristrutturazione importanti, per la realizzazione di tettoie, strutture per esterni, coperture e impianti.
I dubbi maggiori spesso sono legati ai requisiti necessari e alle eccezioni in cui il permesso per costruire non si ritiene necessario.
Cos’è la concessione edilizia
Per definizione, La concessione edilizia è un’autorizzazione amministrativa prevista dalla legge dello Stato italiano che consentiva la trasformazione urbanistica ed edilizia di una porzione di territorio (ius aedificandi), in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.
Il concetto di concessione edilizia venne introdotto con la legge n. 10 del 28 gennaio 1977, nota comunemente come la Legge Bucalossi. Con questo provvedimento, il ministro di allora eliminava la licenza edilizia e con essa il legame tra il diritto di edificare e la proprietà del suolo. Per costruire su un terreno non bastava più solo possederlo, ma bisognava anche ricevere il permesso (la concessione) dall’amministrazione pubblica.
La caratteristica della concessione edilizia che la contraddistingue dalla licenza edilizia è la sua natura a titolo oneroso: il Comune riconosceva tale autorizzazione a fronte di un pagamento, proporzionale al valore della costruzione. Inizialmente, solo al Sindaco spettava il potere di dare il benestare, mentre nel 1997 le competenze furono estese anche ai funzionari comunali con qualifica dirigenziale (legge n. 127/1997 Bassanini bis).
Dal 2001, il Testo unico dell’edilizia (D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001) ha sostituito la concessione con il permesso di costruire. Il permesso apporta alcune modifiche alla norma precedente, come l’eliminazione del parere obbligatorio della commissione edilizia o l’introduzione del silenzio assenso (con il d.l. n. 70 del 13 maggio 2011) per il rilascio.
In sostanza, però, la differenza è soprattutto nella forma. Si è preferito intitolarlo “permesso” per ribadire che il diritto a edificare è un attributo già compreso nelle facoltà del proprietario e non una gentile concessione dello Stato, ma in ogni caso regolata da quest’ultimo.
Licenza edilizia
- Primo atto urbanistico della Legge Italiana ( introdotto con la “Legge Urbanistica” n. 1150/1942);
- Rilasciata gratuitamente al proprietario del terreno da costruire;
- Sostituita dalla Concessione edilizia con la legge Bucalossi (n. 10/1977).
Concessione edilizia
- Introdotta con la legge Bucalossi(10/1977);
- Provvedimento a titolo oneroso rilasciato dalla pubblica amministrazione;
- Sostituita dal Permesso di costruire con il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).
Permesso di costruire
- Introdotto con il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001);
- Migliorie alla legge precedente e inserimento del silenzio assenso (d.l. n. 70/2011);
- Attualmente in vigore.
Quando è necessaria la concessione edilizia
L’art. 10 del Testo unico dell’edilizia definisce le categorie di interventi subordinati a permesso di costruire (ex concessione edilizia). Rientrano nell’obbligo:
- Nuove opere di edilizia (costruzioni);
- Interventi di ristrutturazione urbanistica di un certo rilievo;
- Interventi di ristrutturazione edilizia, che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso;
- Altri interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004 e successive modificazioni.
Oltre al T.U.E., le Regioni possono disporre a piacimento le opere soggette a permesso di costruire o senza concessione (in ogni caso però senza andare in contrasto con le norme nazionali).
Quando non è necessaria la concessione edilizia
In quasi tutto il territorio italiano, i capannoni mobili in PVC non prevedono concessioni edilizie per essere allestiti. Questo vale per tutti i modelli caratterizzati da natura mobile (tunnel mobili retrattili, copri scopri, capannoni su ruote, tettoie retrattili, coperture telescopiche) e con uno o più lati liberi aperti.
Discorso simile anche per le coperture per tettoie, terrazzi, pergole bioclimatiche, gazebo, pergotende e tende a vela, e tutte le altre strutture affini caratterizzate da mobilità, natura temporanea, non fissate, incapaci di creare volume chiuso o prive delle caratteristiche di stabilità o permanenza.
Le costruzioni non temporanee, facilmente rimovibili e senza ancoraggi al suolo rientrano nell’edilizia libera e richiedono una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o una DIA (Dichiarazione di Inizio Lavori).
Quanto costa la concessione edilizia
Quando un’azienda o un privato intendono richiedere un permesso di costruire (ex concessione edilizia) devono versare i cosiddetti oneri di concessione. Questi contributi si compongono di due parti:
- Gli oneri di urbanizzazione;
- I costi di costruzione.
Gli oneri di urbanizzazione vengono riconosciuti al Comune per contribuire alle spese sostenute per realizzare o mantenere opere di urbanizzazione necessarie per la collettività (infrastrutture, parcheggi, verde pubblico, rete idrica, gas, illuminazione pubblica, asili, scuole, impianti sportivi, ecc.).
Il costo di costruzione, invece, è un contributo commisurato in percentuale al costo dell’intervento edilizio. L’ammontare dei contributi da versare varia in base al tipo di immobile (residenziale, terziario, commerciale) e in base alle dimensioni (metri quadri e metri cubi).
Gli oneri di concessione edilizia vanno pagati in caso di nuove costruzioni, demolizione e ricostruzione, frazionamento di un immobile, il cambio di destinazione d’uso e tutti gli altri interventi che aumentano il carico urbanistico.
Non sono previsti oneri invece in caso di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria che non comportino l’aumento della superficie o un cambio di destinazione d’uso. In ogni caso ciascun Comune ha una propria normativa urbanistica. Per questo è sempre opportuno informarsi presso l’Ufficio tecnico sugli eventuali costi dell’intervento.
Come si ottiene la concessione edilizia
La concessione edilizia è obbligatoria per Legge e la mancata acquisizione dell’autorizzazione può portare a pesanti sanzioni amministrative e penali. Per richiedere il permesso e dare avvio ai lavori bisogna seguire un preciso percorso burocratico.
Prima di tutto occorre farne richiesta allo sportello unico presentando:
- Domanda di concessione edilizia;
- Titolo di legittimazione (atto di proprietà dell’immobile o generalità del costruttore);
- Elaborati progettuali richiesti dal regolamento tecnico edilizio;
- Altri elaborati necessari a seconda del caso (progetto impianto elettrico, impianti tecnologici, schema smaltimento acque reflue, ecc.).
L’amministrazione ha sessanta giorni di tempo dalla presentazione della richiesta per accogliere o rigettare la richiesta. In quest’ultimo caso è possibile fare ricorso appellandosi alla Giunta Regionale.
Se invece il responsabile del provvedimento dispone alcune modifiche ai fini del rilascio del permesso di costruire, l’azienda o il privato possono integrare la documentazione entro quindici giorni successivi. Entro altri quindici giorni dalla conclusione dell’istruttoria il Comune dovrà pronunciarsi sul provvedimento finale. Se entro i tempi prestabiliti la pubblica amministrazione non si esprime vale la regola del “silenzio assenso”: la concessione edilizia si intende rilasciata.
È possibile anche richiedere una copia della concessione edilizia all’ente compilando un modulo apposito che rilascerà il Comune di residenza. I dati vanno inseriti con attenzione, fornendo generalità e deleghe, la motivazione e gli estremi di riferimento del fascicolo, per non rallentare inutilmente l’iter di ottenimento. In caso di difficoltà a reperire le informazioni puoi rivolgerti agli sportelli dedicati o a professionisti.
Se si tratta di una costruzione nuova, bisognerà presentare agli uffici di competenza la modulistica insieme alle comunicazioni relative all’apertura dei lavori edili. Se invece non si tratta di un edificio da realizzare da zero, andrà allegato il resoconto delle modifiche che si intendono apportare.
L’Ufficio di Urbanistica del proprio Comune di residenza potrebbe chiedere precisazioni per la richiesta della copia di concessione edilizia. Per sveltire il passaggio, bisognerà procurarsi il nominativo del costruttore (o l’atto di proprietà dell’immobile) e compilare un modulo apposta per chiedere l’accesso agli atti sul quale indicare il motivo per cui serve copia della concessione edilizia.
Quanto durano i permessi edilizi
Una volta rilasciata, la concessione edilizia (oggi permesso di costruire) non può essere revocata dall’amministrazione. L’autorizzazione, però, può essere annullata nel caso in cui i controlli rilevino delle anomalie o illegittimità.
Inoltre il permesso edilizio ha una serie di scadenze ben precise, stabilite dall’art. 15 del dpr 380/2001:
- L’inizio dei lavori deve avvenire entro 1 anno dal rilascio della concessione;
- La fine dei lavori deve verificarsi entro 3 anni dall’avvio (o dal rilascio del titolo, a seconda dei comuni);
In caso di ritardi negli interventi edilizi, è possibile chiedere una proroga del permesso. La richiesta va fatta prima della scadenza dei termini e dà accesso ad altri 12 mesi di validità.
Se una concessione edilizia è scaduta prima di prorogarla o anche dopo l’estensione bisognerà richiederne un’altra con lo stesso procedimento per terminare i lavori ancora incompiuti.
Concessione edilizia in sanatoria
La concessione edilizia in sanatoria è una particolare forma di autorizzazione applicata ad aree che sono sottoposte a vincoli e limitazioni a livello costruttivo per motivi ambientali o paesaggistici.
In pratica, è una forma di permesso straordinario di regolarizzazione di immobili costruiti in assenza di permessi edilizi (una sorta di “concessione in ritardo”). Si può richiedere per edifici costruiti a livello abusivo o difformi dalle norme, purché siano stati sottoposti a regolamentazione e siano in linea con la disciplina urbanistica al momento della richiesta della sanatoria.
A differenza del condono (una vera e propria legge che abolisce l’abuso edilizio), la concessione edilizia in sanatoria è un provvedimento amministrativo, regolamentato dal Testo Unico per l’Edilizia. Il responsabile dell’abuso edilizio o il proprietario della costruzione potranno richiedere la regolarizzazione presentando una richiesta all’ufficio comunale preposto. Entro 60 giorni il richiedente può ricevere una risposta dal responsabile; in caso contrario, a differenza delle concessione edilizia, vale il silenzio diniego (la domanda è da considerarsi respinta).
